pacsirta

Szervezeti - Működési Szabályzat

ÓBUDA 113. SZ. TÁRSASHÁZ
(1036 BP. PACSIRTAMEZŐ u. 45-47.)
SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZATA (SZMSZ)

Jóvahagyta: A társasház a 2011. december 29.-ig megtartott irásbeli szavazás utján a 13/2011.(12. 30.) sz. közgyűlési határozattal hagyta jová az SZMSZ-t és Házirendet, mely 2012. januar 1.-tól lépett hatályba.

Budapest, 2011. december 30.

Közös képviselő

A TÁRSASHÁZ ALAPADATAI:
1. HELYRAJZI SZÁM:                    17737/2/A
2. ADÓSZAM:                                 28805252-1-41
3. FIZETÉSI SZÁMLA SZÁMA:    12001008 01732369 - 00100000
                                                         Raiffeisen bank

TARTALOMJEGYZEK

BEVEZETŐ
1 ÁLTALÁNOS RÉSZ
1.1 A SZABÁLYOZÁS RENDJE, CÉLJA
1.1.1 A szabályozás rendje
1.1.2 Az SZMSZ és házirend
1.1.2.1 A társasház számviteli szabályzata
1.1.2.2 A társasház tűzvédelmi szabályzata
1.2 FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK
1.2.1 A Tt. 56. §-a szerinti értelmező rendelkezések
1.2.2 Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések
1.2.2.1 A társasház működtetésével kapcsolatos értelmező rendelkezések
1.2.2.2 A társasház gazdálkodásával kapcsolatos értelmező rendelkezések
1.3 A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA, TEVÉKENYSÉGE
1.4 A BESZÁMOLÓ FORMÁJA ÉS A KÖNYVVEZETÉS
2 A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDONRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK
2.1 A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA ÉS EGYSÉGE
2.2 A KÜLÖN TULAJDON BIRTOKLÁSA, HASZNÁLATA
2.3 A KÜLÖN TULAJDONÚ HELYISÉGEK FUNKCIÓVÁLTÁSÁVAL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK
2.4 A KÜLÖN TULAJDONT ÉRINTŐ FENNTARTÁSSAL, HASZNÁLATTAL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK
2.5 A KÜLÖN TULAJDONT ÉRINTŐ ÉPÍTKEZÉSSEL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK
2.6 A KÜLÖN TULAJDONT ÉRINTŐ BEJELENTÉSI KÖTELEZETTSÉGGEL, NYILVÁNTARTÁSSAL, ADATSZOLGÁLTATÁSSAL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK
2.7 A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE
2.8 JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK
2.9 A KÖZÖS TULAJDON TÁRGYAINAK BIRTOKLÁSA ÉS HASZNÁLATA
2.10 KÖZÖS TULAJDON ELIDEGENÍTÉSE, AZ ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA
3 A TÁRSASHÁZ SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE, SZERVEINEK HATÁS-, ÉS FELADATKÖRE
3.1 A KÖZGYŰLÉS FUNKCIÓJA HATÁS-, ÉS FELADATKÖRE, MŰKÖDÉSE
3.1.1 A közgyűlés funkciója
3.1.2 A közgyűlés hatás- és feladatköre
3.1.3 Kizárólag közgyűlésen hozható határozatok
3.1.4 A közgyűlés működési szabályai
3.1.4.1 A közgyűlés összehívásának szabályai
3.1.4.2 A közgyűlés határozatképessége
3.1.4.3 A meghatalmazás szabályai
3.1.4.4 A megismételt közgyűlés
3.1.4.5 A közgyűlés levezetése
3.1.4.6 A jegyzőkönyvezés szabályai
3.1.4.7 A közgyűlési határozatok tartalmi követelményei
3.1.4.8 Döntéshozatali (szavazási) szabályok
3.1.5 Közgyűlési határozathozatal írásbeli szavazással
3.1.5.1 Az írásbeli szavazás általános szabályai
3.1.5.2 Az írásbeli szavazás lebonyolításának módjai
3.1.5.2.1 Listás szavazás
3.1.5.2.2 Szavazólapos szavazás
3.2 A KÖZÖS KÉPVISELŐ TEVÉKENYSÉGÉNEK SZABÁLYOZÁSA
3.2.1 A közös képviselő funkciója
3.2.2 A közös képviselő hatás- és feladatköre
3.2.3 A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának megszervezése és a háttér szolgáltatások biztosítása
3.3 A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) MŰKÖDÉSE
3.3.1 Az SZVB funkciója
3.3.2 Az SZVB hatás - és feladatköre, munkarendje
3.3.3 Az SZVB elnökének feladat és hatásköre
3.3.4 A számvizsgáló bizottság működésképtelensége esetén követendő eljárási szabályok
3.3.5 A gazdasági ellenőrzés segítése
3.4 ESETI BIZOTTSÁG LÉTESÍTÉSE
4 GAZDÁLKODÁSI SZABÁLYOK
4.1 A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI A SZABÁLYOZÁSRA, A KÖLTSÉGVETÉSRE ÉS AZ ELSZÁMOLÁSRA
4.1.1 A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai
4.2 BEVÉTELI FORRÁSOK
4.2.1 A közös képviselő feladatai a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében
4.3 KÖLTSÉGFELOSZTÁSI SZABÁLYOK
4.3.1 Általános költségfelosztási szabályok
4.3.2 Egyéb költségviselési -felosztási és elszámolási szabályok
4.3.2.1 A közműdíjakra vonatkozó kompenzációs jóváírással kapcsolatos eljárási szabályok
4.3.2.2 A pénzkezelés, az átutalások, kifizetések teljesítésének szabályai
4.3.2.3 Eljárási szabály ok fedezethiány esetén
4.3.2.4 Tulajdonost terhelő késedelmi kamat elszámolása
4.3.2.5 Mellékvízmérő órával kapcsolatos eljárási szabályok
4.3.2.6 A tulajdonosokat terhelő (közös költséget nem képező) kiadások
5 AZ SZMSZ ÉS HÁZIREND HATÁLYBALÉPÉSE
6 RENDELKEZŐ RÉSZ
HÁZIREND...

BEVEZETŐ

A Polgári Törvénykönyvről (továbbiakban: Ptk.), a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházról (továbbiakban: Tt.), a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Szt), és más vonatkozó jogszabályok, valamint az érvényes társasházi alapító okirat alapján a társasház működését, szervezetét a jelen SZERVEZETI- MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT (továbbiakban: SZMSZ) határozza meg a Ptk. és a Tt. alábbi rendelkezései alapján:
1) A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni. [Tt. 4/A. §.]
2) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. [Tt. 13.§.(1)]
3) A szervezeti-működési szabályzatnak -Tt. keretei között tartalmaznia kell: [Tt. 13.§.(2)]
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költség-hátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

ÁLTALÁNOS RÉSZ

Jelen SZMSZ a jogszabályok, az alapító okirat (továbbiakban: AO) alapján részletezi, kiegészíti, pontosítja a társasház szervezeti- működési szabályait, figyelembe véve a társasház speciális adottságait, rendeltetésszerű használatát.

1.1
A SZABÁLYOZÁS RENDJE, CÉLJA

1.1.1
A szabályozás rendje

1. A társasház működési szabályainak kereteit a Tt. és más vonatkozó jogszabályok tartalmazzák. A kötelező jellegű szabályok nem változtathatók meg, míg a nem kötelező jellegű szabályokra a társasház SZMSZ-e kitérhet és részletezheti a tulajdonosok többségi akaratának megfelelően. 2. Az SZMSZ komplex szabályzat, melynek rendelkezései szerint készülnek el más jogszabályok által
kötelezően előirt szabályzatok is, függetlenül attól, hogy azok jogszabályi előírás alapján szakember felelősségével készültek és az SZMSZ felhatalmazása alapján közgyűlési határozattal vagy a számvizsgáló bizottság (pl.: számviteli szabályzat vagy társasházi ügyrend, tűzvédelmi szabályzat) döntése alapján kerül jóváhagyásra, elfogadásra.
3. A kötelező jellegű (kogens) jogszabály, valamint adatváltozásokat át kell vezetni az SZMSZ-be,
mely a közös képviselő feladata. Érről a tulajdonosokat írásban értesíteni kell a változás bejegyzésétől számított 15 napon belül. 4. A tulajdonosok a szabályzatok módosítását a közgyűlés összehívásának szabályai szerint kezdeményezhetik. (SZMSZ 3. 1.4. 1. pont).
5. Az SZMSZ magában foglalja a társasházi törvény (vastagított normál betűk), az alapító okirat (dőlt betűk) vonatkozó részeit és a közgyűlés által elfogadott működési és szervezeti szabályokat (normál betűk)

1.1.2
Az SZMSZ és házirend

1. Az SZMSZ megalkotásának célja, hogy biztosítsa a társasház biztonságos, szabályos, szakszerű, eredményes és költségtakarékos működésének szabályozási feltételeit, a tulajdonosok érdekeinek érvényesítését, az együttélés szabályainak betartását, betartatását, kiterjedjen minden olyan szabályozandó esetre, amely várhatóan a működés során előfordulhat. A tulajdonostársak elé tűzött cél és törekvés az, hogy a felmerülő ellentéteket kiküszöböljék, és megfelelő egyetértésben járjanak el a társasház működtetése során.
2. A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. [Tt. 26. §. (1)] ]
3. A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. [Tt. 26. §. (2)]
4. A HÁZIREND jelen SZMSZ melléklete, célja, hogy rögzítse a ház, mint lakóépület rendeltetésszerű használatára, állagának védelmére szolgáló szabályokat, követelményeket, valamint meghatározza a társas együttéléshez nélkülözhetetlen alapvető szabályokat, a lakók egymás iránti - kötelezően előírt - magatartását.
5. A házirend szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani. [Tt. 26. §.(3)]
6. A közös képviselő a társasház költségére köteles lemásoltatni HÁZIREND-et, és valamennyi lakásba eljuttatni, illetve 1 pld-t a falitáblán el kell helyezni.

1.1.2.1
A TÁRSASHÁZ SZÁMVITELI SZABÁLYZATA

1. Számviteli szabályzat: részletezi az SZMSZ-ben foglalt gazdálkodási és ellenőrzési szabályok és feladatok végrehajtására vonatkozóan a feladat és hatáskör megosztást, a működési-, ügykezelési és egyéb eljárási szabályokat, valamint tartalmazza a számviteli politikát és annak keretében a leltárkészítési és leltározási-, az értékelési- és a pénzkezelési szabályzatot, az iratkezelés, nyilvántartás, irattározás szabályait, a közös képviselő, és a számvizsgáló bizottság munkarendjét.
2. A társasház számviteli szabályzatát szakemberrel a közös képviselő dolgoztatja ki és a számvizsgáló bizottság, hagyja jóvá.

1.1.2.2
A TÁRSASHÁZ TŰZVÉDELMI SZABÁLYZATA

1) A társasház az épület lakóinak testi épsége, a személyek szervezetek tulajdona védelme érdekében a ház lakóinak, az épületben bármilyen tevékenységet folytató személyeknek, szervezeteknek, valamint a ház kezelőinek tűzvédelmi feladatait, kötelezettségeit TŰZVÉDELMI SZABÁLYZATBAN határozza meg. Az utasítás hatálya kiterjed az épület egész területére, az ott folytatott tevékenységre, továbbá szállításra és tárolásra, valamint az épület területén bármilyen céllal tartózkodó, vagy tevékenységet folytató személyre. Az utasítás végrehajtásáért valamennyi tulajdonos és bérlő anyagilag, és büntetőjogilag felelős. Az utasításban foglaltak végre nem hajtása szabálysértési, vagy büntetőeljárást vonhat maga után.
2) A társasház tűzvédelmére vonatkozó tűzvédelmi szabályzatot szakemberrel a közös képviselő dolgoztatja ki és a számvizsgáló bizottság, hagyja jóvá. A tűzvédelmi szabályzatot minden tulajdonosnak kézbesíteni kell, legfontosabb részeit a faliújságon ki kell függeszteni. A jóváhagyott tűzvédelmi szabályzat 1 példányát minden lakásba el kell juttatni, át kell vetetni. A tűzvédelmi szabályzatban foglaltakat valamennyi lakónak tudomásul kell vennie, és be kell tartania, illetve tartatnia.

1.2
FOGALMAK, ÉRTELMEZŐ RENDELKE2ÉSEK

1.2.1
A Tt. 56. §-a szerinti értelmező rendelkezések

1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.
1.1. lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget.
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét.
5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok. A Tt. 56. § alábbi rendelkezéseit a számviteli szabályzat tartalmazza:
2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások:
6. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelő tevékenység
7. A közösség éves pénzforgalma

1.2.2
Egyéb fogalmak és értelmező rendelkezések

Jelen fejezetben a társasház működéséhez és a szabályzatokban foglalt rendelkezésekhez kapcsolódó fontosabb értelmező rendelkezéseket tartalmazza, a továbbiakat a számviteli szabályzatban szükséges meghatározni.

1.2.2.1
A TÁRSASHÁZ MŰKÖDTETÉSÉVEL KAPCSOLATOS ÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK

1. "Jogi" szervezet: a társasház működésében résztvevő azon egységek (személyek) összessége, amelyek jogszabály (társasházi törvény) előírásai alapján létesülnek és működnek (közgyűlés, számvizsgáló bizottság, közös képviselő).
2. Munkaszervezet: a "jogi" szervezetből kiindulva létesített és működtetett azon egységek (személyek) összessége, amelyek a feladatok megoldásának operatív irányítói és végrehajtói.
3. Közgyűlési határozat: a társasház döntése, mely meghozható közgyűlésen vagy írásbeli szavazással.
4. Rendes közgyűlés: az évenként - legkésőbb május 31-ig - tartandó elszámoló, tervező közgyűlés.
5. Rendkívüli közgyűlés: az éves rendes közgyűlésen kívül szükségessé váló, illetve sürgős esetekben összehívott közgyűlés.

1.2.2.2
A TÁRSASHÁZ GAZDÁLKODÁSÁVAL KAPCSOLATOSÉRTELMEZŐ RENDELKEZÉSEK

1. Elszámolási év: a tárgyévet megelőző 01. hó. 01. és 12. hó 31. közötti időszak.
2. Tárgyév: a költségvetés éve.
3. Pénzforgalmi szemlélet: a naplófőkönyv vezetésénél követett eljárás, mely szerint a befizetések, a bevételek és a kiadások csak azok pénzügyi teljesítésének dátumával kerülnek könyvelésre és így - a tulajdonosok felé - elszámolásra, függetlenül a kötelezettség keletkezésének vagy a szolgáltatás teljesítésének dátumától.
4. Költségnem: a tulajdonosok felé közvetlenül bemutatandó költségek, jellemzően a közüzemi szolgáltatások, a rendszeres egyéb üzemeltetési és karbantartási szolgáltatások, hibaelhárítás, időszerű karbantartás, felújítás.
5. Költségfajta: az egyes költségnemeken belül nyilvántartott, nevesített (tipizált) költség.
6. Bevételi források: Tulajdonosi befizetések és más bevételek.
7. Tulajdonosi befizetések: havi-, többlet-, külön befizetési közös költség hozzájárulás.
8. Közös költség hozzájárulások: havi közös költség hozzájárulás, többlet közös költség hozzájárulás, külön befizetésű közös költség hozzájárulás
9. Havi közös költség hozzájárulás (közös költség előleg): a tulajdonosok által havi rendszerességgel befizetendő, a közgyűlés által határozattal megállapított azon tervösszeg (tulajdonosonként tervezett "hozzájárulás"), mely - előre láthatólag - biztosítja a költségvetési tervben rögzített kötelezettségek teljesítését.
10. Többlet közös költség hozzájárulás: a tulajdonostársnak a közös tulajdon többlethasználatából (pl. ügyfél forgalomból), jelen SZMSZ-ben és a számviteli szabályzatban meghatározott esetekből adódó többletkiadásokra, illetőleg a közös tulajdon részbeni vagy kizárólagos használatra történő befizetés.
11. Külön közös költség hozzájárulás: A fenntartás körében meghatározott cél megvalósítása miatt az SZMSZ-ben, illetve közgyűlési határozattal megállapított, külön befizetési kötelezettségként előírt közös költség hozzájárulás.
12. Más bevételek: nem adóköteles és adóköteles bevételek.
13. Három hónapnak megfelelő hátralék: Ha a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések nem érik el a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg, többlet és külön befizetésként előírt közös költség hozzájárulási kötelezettség 3/4-ét.
14. Évközi hátralék (tartozás): a tárgyévi nyitó egyenleg és az ingatlan után teljesített befizetések, valamint a közgyűlés által elfogadott tárgyévi közös költség előleg és külön befizetési költségként elfogadott kötelezettség különbözete.
15. Készkiadás: a közös képviseleti feladatok ellátásával összefüggésben - a társasház érdekében - felmerült költségek, melyek nem képezik a közös képviselő / intéző bizottság munkadíjának / tiszteletdíjának részét.

1.3
A TÁRSASHÁZ JOGÁLLÁSA, TEVÉKENYSÉGE

1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. [Ptk 578/I. §)]
2) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan. [Tt. 3.§.(1)]. A társasház jogképes, de nem jogi személy.
3) A társasház gazdálkodó, egyéb szervezet [Szt. 2. § (2), 3. § (1) 4 b) pont]
4) A társasház az alapító okiratában foglaltaknak megfelelően, a külön jogszabályokban meghatározott [(Tt. 3. § (1); SZJA 75. §] alaptevékenységet folytatja [Szt. 5. §], azaz tevékenységi köre: saját ingatlan (társasházi közös tulajdon) üzemeltetése, bérbeadása (TEÁOR:68. 20).
5) A társasház a közös név alatt megszerzett jövedelem vonatkozásában az SZJA hatálya alá tartozik, függetlenül attól, hogy a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek. [SZJA 75. §(1)].
6) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - Tt eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre. [Tt.4.§.(1)]
7) Az ÓBUDA 113. sz. Társasház lakóépület (1036 Budapest, Pacsirtamező u. 45-47.).

1.4
A BESZÁMOLÓ FORMÁJA ÉS A KÖNYVVEZETÉS

Az Szt.-ben, az egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségeinek sajátosságairól szóló 224/2000. kormányrendeletben foglalt előírások alapján a társasház egyszerűsített beszámolót készít, valamint a beszámolási formához igazodóan egyszeres könyvvezetésre kötelezett.

2
A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDONRA VONATKOZÓ ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

2.1
A KÜLÖN ÉS KÖZÖS TULAJDON MEGHATÁROZÁSA ÉS EGYSÉGE

1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. [Tt. 1.§.(1)]
A külön tulajdonok a földhivatalnál a 17737/2/A/1-től 118-ig terjedő hrsz. alatt kerültek nyilvántartásra.
Külön tulajdoni tartozék - a nem nevesített tartozékon túl - minden olyan berendezés, felszerelési tárgy, épületszerkezet és épületrész, amely kifejezetten csak a külön tulajdont szolgálja, így különösen: - a lakások, helyiségek kismegszakítóitól az elektromos vezetékek és szerelvények,
- a lakások gázüzemű berendezései és ezek csatlakozása,
- a lakások kaputelefon készüléke,
- a lakások, helyiségek nyomóvíz vezetékei és szerelvényei a közös, több lakást kiszolgáló vezetékről való lecsatlakozásától,
- a lakások, helyiségek vízlefolyó vezetékei a közös, több lakást kiszolgáló vezetékbe való csatlakozásig,
- a lakások aljzatai, padlóburkolatai, alap-, teherhordó-, lakáselválasztó falainak belső vakolata, azok festése, tapétázása, burkolata, nyílászáró szerkezetei, - a külön tulajdonon belüli (6 cm vastag) válaszfalak.
2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van. [Tt. 1 .§.(2)]
3) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak. [Tt. 2.§.(1)]
4) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - a Tt.-ben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.
[Tt. 2.§.(2)]
5) Az alapító okiratban foglaltakat alapul véve a külön és közös tulajdonú részek meghatározását, adatait a számviteli szabályzat tartalmazza

2.2
A KÜLÖN TULAJDON BIRTOKLÁSA, HASZNÁLATA

1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdekesérelmével. [Tt. 16.§.]
2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak - a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek. [Tt. 17.§.(2)]

2.3
A KÜLÖN TULAJDONÚ HELYISÉGEK FUNKCIÓVÁLTÁSÁVAL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK

1) A lakás más célú használatának, hasznosításának szándékát, a funkcióváltást megelőzően legalább 30 nappal a tulajdonos köteles bejelenteni írásban a közös képviselőnek. A bejelentésnek tartalmaznia kell minden olyan információt, amely a közös tulajdon fokozottabb igénybevételének megállapítását lehetővé teszi. Ennek alapján a közös képviselő, az SZVB véleményének ismeretében a tulajdonossal megállapodást kell, hogy kössön, mely tartalmazza a közös tulajdon fokozottabb igénybevétele miatti többlet közös költség-hozzájárulás mértékét és fizetésének határidejét. Amennyiben a megállapodás nem jön létre, úgy a lakás más célú használatához, hasznosításához közgyűlési határozatot kell kérni.
Jelen SZMSZ-ben - a lakóépület rendeltetésének megfelelően a társasház megtiltja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását, akkor, ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni. [Tt. 17.§.(1) b)]
2) A közös képviselő köteles a hatósági felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belüli értesítéssel, a harmincnapos határidő tartásának biztosításával közgyűlési határozatot kérni.
A közgyűlés összehívása (az írásbeli szavazás elrendelése) előtt a közös képviselő a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve tesz javaslatot arra vonatkozóan, hogy döntési lehetőségek közül [tiltó, vagy hozzájáruló nyilatkozat - Tt. 18. § (3)] a közgyűlés milyen határozatot hozzon. Továbbá az érdekelt tulajdonos a megfelelő döntés-előkészítéshez és döntéshez köteles minden információt írásban, különösen a hatósághoz benyújtott okiratokat a közös képviselőnek átadni. A közgyűlési határozat előkészítésével, a közgyűlés összehívásával, lebonyolításával és a határozat végrehajtásával kapcsolatos költségek az érdekelt kérelmező tulajdonost terhelik.

2.4
A KÜLÖN TULAJDONT ÉRINTŐ FENNTARTÁSSAL, HASZNÁLATTAL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK

1) A tulajdonostárs köteles fenntartani a külön tulajdonában álló lakást. [Tt. 20.§.(1) a)] A tulajdonostárs köteles öröklakását jó karban fenntartani és köteles a keletkezett hibákat saját költségén kijavítani, Hl. kijavíttatni. Tilos az öröklakáson olyan változtatást tenni, vagy azzal oly módon bánni, amely az építmény állagát, vagy a többi tulajdonostárs érdekét sértené. A társasház külső, vagy belső egységes képét a közgyűlés hozzájárulása nélkül senki sem változtathatja meg. Ezért a ház homlokzatán, erkélyein, tetőzetén, kapubejáratán, lépcsőházában, stb. a ház egységes képét, vagy művészi hatását bántó feliratú táblát, világítást, vagy reklámot, napellenzőt, bútordarabot, közös tulajdonban lévő területen a közlekedést akadályozó virágtartót, stb. elhelyezni nem szabad. Az előzőekben foglaltak ellenére eljáró tulajdonostárs a rendelkezések megsértéséből eredő mindennemű kárért felelős, és a közös képviselő által a jogellenes állapot megszüntetésére bíróilag is kényszeríthető. Ha a tulajdonostárs, illetőleg a lakó nem tesz eleget fenntartási, felújítási kötelezettségének, úgy a közös képviselő a számvizsgáló bizottság egyetértő véleménye mellett felszólíthatja a tulajdonostársat, a lakót kötelezettsége teljesítésére, illetve köteles a szükséges intézkedéseket megtenni, (pl.: hatóságok értesítése). Nagymértékű rovarfertőzés esetén ennek megszüntetése érdekében a használó a lakásban, helyiségben a rovar mentesítési munkákat köteles elvégezni, illetőleg az illetékes közegészségügyi hatóság kötelezése, vagy a társasház közgyűlési határozata alapján azt eltűrni.
2) A tulajdonostárs köteles a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a Tt. 20. §(1)0; [a 2. 4, 3)] pont és a 16. § [a 2. 2. 1) pont] rendelkezéseit, [Tt. 20.§.(1) c)]
3) A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, [Tt. 20.§.(1) b)]
A közös képviselő, ill megbízottja (műszaki ügyeletes, karbantartó) csak a közös tulajdont és üzemeltetést érintő ügyekben köteles ellenőrizni a külön tulajdonban lévő épületrészeket, berendezéseket, illetve a fenntartási munkák elvégzését intézni, különösen a következő esetekben:
- élet- és balesetveszély elhárítása (pl.: csőtörés miatt, falbontás, gázszivárgás),
- mellékvízmérő órák hitelesített működése,
- vizes berendezések állapota,
- higiénia.
A tulajdonostárs köteles lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonon keresztül megközelíthető közös tulajdonú részekhez a közös képviselő, ill. megbízottja (műszaki ügyeletes, karbantartó, takarító) a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. Amennyiben ezt nem teszik lehetővé, akkor a keletkezett károkért felelőséggel tartoznak.
4) A közösség köteles megtéríteni az előző pont szerinti beavatkozással okozott kárt [Tt. 20.§.(2)], kivéve a biztosító által megtérített részt, valamint a külön tulajdonú rész meghibásodása okozta kárt. A közös tulajdonú részben (pl.: nyomó és ejtő vezeték) történt meghibásodás következtében szükségessé váló - a társasházat terhelő - helyreállítási kötelezettség a kőműves helyreállító, illetőleg a biztosító által elismert kárösszegnek megfelelő munkáig terjed.

2.5
A KÜLÖN TULAJDONT ÉRINTŐ ÉPITKEZÉSSEL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK

1) A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt. [Tt. 20.§.(1) d)]
A közös tulajdonú épületszerkezetet érintő építkezés, ill. hatósági engedélyhez kötött, így különösen a teherviselő (15 cm vastag) falakat érintő építkezés esetén a közös képviselő köteles közgyűlési határozatot kérni az építkezéshez való hozzájáruláshoz az értesítéstől számított 15 napon belül és ennek eredményéről 30 napon belül értesítenie kell az építkezőt. Ha a tervezett építkezés nem érint közös tulajdonú részt és nem engedélyköteles, úgy a közös képviselő hirdetmény útján értesiti a tulajdonosokat, lakókat az építkezésről (főbb tartalma, kezdete, várható befejezése).
2) Minden helyiséghasználó a takarékos vízfogyasztás érdekében köteles a vizes berendezéseket olyan állapotban tartani, hogy műszaki meghibásodás miatt vízelfolyás ne legyen, anyagi kárt gondatlanságból (szándékosan) ne okozzon. Ha igazolható módon nem tette meg a szükséges intézkedéseket, vagy gondatlanságból, esetleg szándékosan indokolatlan többlet vízfogyasztás következik be, vagy más anyagi kár (pl.: beázás) éri a társasházat, úgy annak anyagi következményeit a károkozó köteles viselni.
3) Szükséghelyzet esetén (pl.: csőtörés, gázszivárgás) a közös képviselőnek a távollévő tulajdonába való bejutáshoz értesítenie kell a rendőrséget és az elhárítást végző szervezetet, valamint biztosítani kell az ingatlan őrzését vagy megfelelő lezárását. A bejutás, lezárás, körülményeiről két tanúval aláírt jegyzőkönyvet kell felvenni. A költségek a saját hibájából szükséghelyzetet okozó lakótársat terhelik.
4) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. [Tt. 21 .§.(1)]
A külön tulajdonban történő építkezés, felújítás esetén be kell tartani a mindenkori építési előírásokat, különös tekintettel a víz és szennyvíz vezetékek elhelyezésére.
5) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben [az előző pontban] említett körülmények nem állnak fenn. [Tt. 21.§.(2)]

2.6
A KÜLÖN TULAJDONT ÉRINTŐ BEJELENTÉSI KÖTELE2ETTSÉGGEL, NYILVÁNTARTÁSSAL, ADATSZOLGÁLTATÁSSAL KAPCSOLATOS SZABÁLYOK

1) A Tt. felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást [Tt. 22.§.(1) a)] A tulajdonos-változás bejelenthető az adás-vételi szerződés másolatának átadásával, vagy az eladó és vevő által aláirt nyilatkozattal, mely tartalmazza a Tt. 22.§.(1) b. (lásd következő) pontban foglalt adatokat.
Amennyiben a bejelentés nem történik meg, akkor a közös képviselő köteles tulajdoni lap másolatot kikérni az ingatlan-nyilvántartásból a tulajdonos költségére.
2) A Tt. felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, A bejelentésnek a következőket kell tartalmaznia: Lakcím, értesítési (levelezési) cím, telefon, e-mail
Természetes személy személyazonosító adatai (családi és utónév; születési név;
anyja neve; születési hely, idő, állampolgárság, személyazonosító igazolvány).
Nem természetes személy adatai (név; székhely; képviselő; kapcsolattartó;
cégjegyzék száma, adószáma; statisztikai azonosító, fő tevékenysége)
3) A Tt. felhatalmazásával jelen SZMSZ alapján - a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét. [Tt. 22.§.(1) e)] - a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) Tt. 22.§.(1) b) pontnak (lásd előző pontot) megfelelő adatát. [Tt. 22.§.(1) c)] - a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni a külön tulajdonában lakó személyek számát.[Tt.22.§.(1)d)]
4) A 22. § (1) bekezdés ej és d) (előző) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz tájékoztatni. [Tt. 22§.(2)] Ha a 22. § (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. [Tt. 22.§.(3)]
5) A szervezeti-működési szabályzat a Tt. 22. § (1) bekezdésben [a 2. 6. 1), - 3) pontokban] említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg. [Tt. 22.§.(4)]
Jelen SZMSZ alapján a bejelentési határidő 20 nap.
6) A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. [Tt. 46.§.(1)] A közös képviselő ez esetben a régi tulajdonost terhelő évközi hátralék (tartozás) számítása szerint ad kimutatást, mely nem tartalmazza a társasház közösségét terhelő, de még le nem zárt költségekből az ingatlan részre eső terhet.
7) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő Tt.-ben meghatározott nyilatkozatának megadását. [Tt. 46.§.(2)]
Az eladó és a vevő egyetemlegesen felel a közös költség-hozzájárulási kötelezettség teljesítéséért. A társasház közössége felé az új tulajdonos felel az általa megismerhető tartozásért (hátralékért), ugyanakkor őt illeti meg a tartalék összeg, függetlenül attól, hogy az eladó és vevő milyen adásŹvételi szerződést (megállapodást) kötött. A jogilag a vevőt nem terhelő költség igényével a vevőnek (az új tulajdonosnak) az eladóval (korábbi tulajdonossal) szemben kell fellépnie.
8) A nyilvántartással, adatszolgáltatással kapcsolatos jogszabályon alapuló rendelkezéseket és részletes szabályozást a számviteli szabályzat tartalmazza. [Tt. 22.§.(6); 45.§.(1): 45,§.(2)]

2.7
A TULAJDONOSOK ELLENŐRZÉSI JOGKÖRE

1) A társasház tulajdonosai az SZMSZ-ben meghatározott ellenőrzési jogkörrel rendelkeznek, míg a közgyűlés a számvizsgáló bizottság által is elvégzett ellenőrzések tapasztalatait megismerve dönt.
2) A tulajdonosok nem adhatnak utasítást, feladatot, megbízást a közös képviselőnek és a számvizsgáló bizottságnak.
3) A közös képviselő intézkedése ellen a tulajdonostárs panaszával a számvizsgáló bizottsághoz fordulhat. A közös képviselő jogkörében eljárva történő intézkedését csak a közgyűlés változtathatja meg.
4) Az SZMSZ alapján a tulajdonosok ellenőrzési jogköre az általuk történt befizetések és kötelezettség - csökkentések (kompenzáció, mellék vízmérőóra, stb.) összegének az elszámolásban való helyes, a tényeknek megfelelő rögzítésének ellenőrzésére terjed ki.
5) A tulajdonosok az elszámolási évet követő hónap 31-ig kézhez kapott táblázat alapján ellenőrzik, hogy befizetéseik beérkeztek-e a bankszámlára és az adatrögzítés megfelelően történt-e. Ha eltérést tapasztalnak, úgy még a közgyűlés összehívása előtt a közös képviselővel egyeztethetnek, aki a szükséges korrekciót elvégezteti. A közös képviselő a kiküldő levélben az esetleges észrevételek határidejét 8 napban határozza meg. Ezt követően a számvizsgáló bizottság véleményének ismeretében az elszámolás lezárható, a közgyűlés összehívható.
6) A tulajdonosok év közben, telefonon előre megbeszélt időpontban, abban az esetben egyeztethetnek a közös képviselővel, ha fizetési felszólítást, fizetési meghagyást, stb. kaptak.
7) A tulajdonosi ellenőrzések tapasztalataira fel kell hívni a közös képviselő figyelmét, és amennyiben a jogosnak vélt intézkedést elmulasztja, úgy a számvizsgáló bizottsághoz vagy a közgyűléshez fordulhatnak.
8) Ha a közös képviselő jogkörét meghaladóan intézkedett és a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigál, úgy a számvizsgáló bizottság rendkívüli közgyűlés összehívását kezdeményezheti a közös képviselőnél, s ha ennek nem tesz eleget, akkor a számvizsgáló bizottság hívhatja össze.
9) Amennyiben az elszámolással - költségvetéssel összefüggésben a számvizsgáló bizottság véleménye nem áll rendelkezésre, nem építhető be az írásos előterjesztésbe, úgy a közös képviselő az értékelési szempontok alapján köteles beszámolni és a teljes elszámolás anyagát megküldeni a tulajdonosoknak.
Ebben az esetben a meghívót és mellékleteit legalább 20 nappal korábban meg kell küldeni a tulajdonosoknak. A tulajdonostársak közül az elsőként jelentkező jogosult legkésőbb a közgyűlés napját megelőző 10 munkanappal a teljes ellenőrzést lebonyolítani, és a közgyűlésnek a tapasztalatairól beszámolni.

2.8
JOGORVOSLATI LEHETŐSÉGEK

1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számítón hatvan napon belül. [Tt. 42.§.(1)]
A keresetet csak tulajdonos nyújthatja be a helyileg illetékes Bírósághoz. Amennyiben a keresetet hatvan napon túl nyújtják be, akkor a késedelem okát a bíróság felé igazolni kell. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. [Tt. 42.§.(2)]
2) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni. [Tt. 57.§.(1)] Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött közös megegyezésével kezdeményezhető. [Tt. 57.§.(2)]
3) Ha a tulajdonostársak a kiadott építési engedély szerinti építkezés következményeit sérelmesnek tartják, akkor fellebbezéssel, vagy a határozat elleni keresettel kérhetik törvényes érdekeik védelmét.
4) A jogorvoslattal kapcsolatos, jogszabályon alapuló további rendelkezéseket és részletes szabályozást a számviteli szabályzat tartalmazza. [Tt. 42.§.(3); 61.§.] ]

2.9
A KÖZÖS TULAJDON TÁRGYAINAK BIRTOKLÁSA ÉS HASZNÁLATA

1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. [Tt. 23.§.(1) ]
2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja. [Tt. 23.§.(2) ].
A közös tulajdonú részek birtoklása, használata és hasznosíthatósága módjának általános szabályait jelen SZMSZ megfelelő fejezetrészei illetve a Házirend tartalmazza és a közgyűlés ezen kereteken belül dönthet.
3) Közös tulajdonban álló épületrészek és a közös telek birtoklására és rendeltetésszerű használatára a jogszabályok, a hatósági rendelkezések, illetőleg a közgyűlés határozatainak keretei között a tulajdonostársak mindegyike jogosult a többi tulajdonostársat megillető használat sérelme nélkül. Egyik tulajdonostárs használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül elvonni, vagy korlátozni. A használatban azonban egyik tulajdonostárs sem lépheti túl az okszerű szükségesség mértékét és a közös használatra szóló részekből semmit sem foglalhat el saját kizárólagos használatára közgyűlés hozzájáruló határozata nélkül.
4) Ha valamely közös tulajdonban maradó építményrész, felszerelés, vagy berendezés megrongálódik, vagy elpusztul, helyreállításukról azonnal gondoskodni kell. Olyan kár megtérítése, melyet valamelyik tulajdonostárs, vagy az ő jogán használó más személy a közös tárgyban vétkesen, vagy a rendeltetésétől eltérő használattal okozott, az illető tulajdonostársat terheli.
5) A társasház épületbiztosítási szerződést köt, melyen keresztül mind a külön-, mind a közös tulajdonú részek biztosítottak. A biztosítás részletes kérdéseiben a közgyűlés határoz.
6) A társasház közös tulajdonú épületrészei hasznosíthatóság szerint: önálló (nem lakás célú) rendeltetési egységek (üzletek, irodák, tárolók), reklám céljára hasznosítható (fal-, üveg-, stb.) felületek, reklám és átjátszó állomás telepítésére alkalmas (tető) területek, közös célra szolgáló helyiségek és területek (gépészeti szerelötér, elektromos kapcsolóhelyiség és mérőszekrény, szemétledobó helyiség, szárítóhelyiség, előtér, lépcsőház és közlekedő).
7) Az önálló rendeltetési egységeket és a reklámfelületeket a társasház bérbeadással, tulajdonos által történő igénybevétel esetén kizárólagos használatba adással hasznosítja. A bérleti szerződéseket ügyvéddel kell elkészíttetni. Költségekkel csökkentett bérleti díj bevételeit a társasház a közös tulajdon felújítására, tervszerű karbantartására fordítja. Az önálló rendeltetési egységek bérleményi körből való kivonásáról, illetve bérleményi körbe történő sorolásáról, a hasznosítás feltételeiről a közgyűlés dönt.
8) A reklám- és átjátszó állomás telepítésére alkalmas területek bérbeadásáról, a bérleti szerződések elfogadásáról a közgyűlés dönt.
9) A közös célra szolgáló helyiségek és területek - kivéve a szerelőszintet - határozott ideig tartó, tárolási célú igénybevételéhez (pld. építkezés, festés, költözködés esetén) az SZVB hozzájárulhat.
10) A szárítóhelyiségek használata az adott emelet 6 db lakásának tulajdonosát illeti meg egyenlő arányban (közvetlenül érintett tulajdonosok).
11) Tulajdonos részére a szántóhelyiségek, búvóterek és az emeleti közlekedők egy részének kizárólagos, illetve többlethasználatát - ha az a közvetlenül érintett tulajdonosok érdekeit nem sérti - a közgyűlés egyszerű szavazattöbbségü határozatával engedélyezheti, meghatározva a használat módját és részletes szabályait. Az emeleti közlekedők kizárólagos használatára a hatósági előírások betartásával kerülhet sor. A többlet közös költség hozzájárulás és/vagy a költségtérítés mértékét az éves költségvetési tervben kell meghatározni.
12) Az érintett tulajdonosok hozzájárulása és közgyűlési határozat nélkül kizárólagos használatba vett szárítóhelyiség és közlekedő terület után a jogcím nélküli használat idejére a használó(k) többlet közös költséget tartoznak fizetni, melynek mértékét az elszámoló közgyűlés határozza meg.
13) A nagyobb forgalommal járó (többlet igénybevételt jelentő) tevékenységet (életvitelt) folytató tulajdonostárs, (bérlő, használó) többlet közös költség hozzájárulással és/vagy költségtérítéssel fedezi a többlet költségeket, melynek mértékét adott esetben az éves költségvetési tervben kell meghatározni.
14) A közös tulajdon jogosulatlanul történő igénybevétele esetén jelen SZMSZ mellékletét képező HÁZIREND előírásai szerint kell eljárni.

2.10
KÖZÖS TULAJDON ELIDEGENÍTÉSE, AZ ALAPiTÓ OKIRAT MÓDOSITÁSA

1) Amennyiben közös tulajdonú épületrész elidegenítésére kerül sor, akkor az alapító okirat módosítására a vonatkozó jogszabályi rendelkezések alapján kell eljárni.
2) A közgyűlési határozat írásbeli szavazással vagy közgyűlésen hozható meg. Az érintett (vevő) tulajdonostárs a közös képviselőhöz benyújtott írásbeli ajánlattal kezdeményezheti a döntést. Az ajánlat csak akkor bocsátható szavazásra, ha tartalmaz minden olyan információt, mely a döntéshez és a végrehajthatósághoz szükséges.
3) Az alapító okirat módosítás eseteire vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket a számviteli szabályzatban a közös képviselő munkarendjében kell rögzíteni. [A vonatkozó rendelkezések: Tt. 10.§.(1)
- (6); 11. §; 21.§.(1) - (4); 60.§.(1); 63.§.(3); 217/2009. (X. 2.) Korm. rend. 3.§ (3) - (4); az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény - íny. 17. § (1) v) pont; íny. 29/A. § (1) - (2)] ]

3
A TÁRSASHÁZ SZERVEZETI FELÉPÍTÉSE, SZERVEINEK HATÁS- ÉS FELADATKÖRE

3.1
A KÖZGYŰLÉS FUNKCIÓJA HATÁS-, ÉS FELADATKÖRE, MŰKÖDÉSE

3.1.1
A közgyűlés funkciója

1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. [Tt. 27§.(1)]

3.1.2
A közgyűlés hatás- és feladatköre

1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: [Tt. 28.§ (1)]
a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;
b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; ej a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; d) a közös képviselőnek, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő részére a jóváhagyás megadásáról;
f) a közös képviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési perindításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről; g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
Jelen SZMSZ tartalmazza a megfelelő fejezetrészeken belül a közös képviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe utalt döntési jogköröket.
2) A közgyűlés a közös képviselőt, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. [Tt. 28.§.(3)]
3) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. [Tt. 30.§.(1)] A társasház közgyűlése szükség esetén az éves elszámolás elfogadásakor dönt a jelzáloggal való megterhelésről.
4) A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. [Tt. 15.§.]
A Tt. 14. §-a szerint az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával módosíthatja az SZMSZ-t, mely írásbeli szavazás útján is megtehető.
5) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. [Tt. 48,§.(2)]
Az éves elszámolás elfogadása együtt jár a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységének jóváhagyásával, ezért a társasház közgyűlése a számvizsgáló bizottság komplex szempontok szerint történt értékelését figyelembe véve dönt. A számvizsgáló bizottság az értékelési szempontokat a számviteli szabályzatban határozza meg, ennek alapján a döntés-előkészítő jegyzőkönyv tervezetben tesz javaslatot az éves elszámolás elfogadására.
Amennyiben a közgyűlés nem fogadja el az elszámolást, úgy az okokat és a szükséges eljárásokat határozatban kell rögzíteni. Nem lehet a teljes elszámolás elfogadását elutasítani - korrigálható -egyéni tulajdonosi kifogások alapján.

3.13
Kizárólag közgyűlésen hozható határozatok

Kizárólag közgyűlésen tárgyalható és hozható határozat
A közös képviselőnek, illetőleg az intéző bizottság és számvizsgáló bizottság elnökének és tagjainak megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról. A felmentés során figyelembe kell venni a jogviszonytól függően meghatározott (pl.: megbízási szerződésben foglalt) felmondási szabályokat.
A társasház éves költségvetésének és elszámolásának az elfogadásáról, valamint a közös képviselő részére az ügykezelő tevékenység jóváhagyásáról.

3.1.4
A közgyűlés működési szabályai

3.1.4.1
A KÖZGYŰLÉS ÖSSZEHÍVÁSÁNAK SZABÁLYAI

1) A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. [Tt. 33.§.(1)]
Az írásbeli meghívás módja általában a meghívónak a társasházban lévő postaládába és egyúttal a faliújságon való elhelyezése. Amennyiben valamely tulajdonostárs jelzi, hogy nem kapott meghívót, úgy a közös képviselőnek soron kívül kézbesítenie kell. Az a tulajdonos, aki nem a társasházban lakik, köteles gondoskodni arról, hogy a tulajdonában lévők értesítsék a meghívóról.
Ha a tulajdonos levelezési vagy e-mail címét írásban megadja és kéri, úgy a közös képviselő postai vagy elektronikus levél formájában köteles a tulajdonos költségére a meghívót elküldeni.
2) A meghívónak tartalmaznia kell: [Tt. 34,§.(1)]
a) a közgyűlés időpontját és helyét;
b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet;
c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.
A rendes, éves közgyűlés napirendi pontjainak meghatározása a Tt.-t figyelembe véve a közös képviselő feladata. Bármelyik tulajdonostárs - minden év december 31-ig, illetve a közgyűlést megelőző 20 nappal korábban - a napirend pontos meghatározásával és az ok(ok) megjelölésével - kezdeményezheti más napirend felvételét. Amennyiben a meghívóban nem szerepel javaslata, úgy a tulajdonostárs az SZMSZ 3. 1.4. 1. 6), és 8), illetőleg 3. 1.4. 4. 4) pontja szerint járhat el. A következő közgyűlés napirendjére közgyűlésen is tehetnek javaslatot a tulajdonosok. A számvizsgáló bizottság által javasolt közgyűlési napirendi pontot a közös képviselő köteles figyelembe venni.
3) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. [Tt. 34.§,(4)]
4) Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni. [Tt 33,§.(2)]
Sürgős esetnek tekintendő még az élet és balesetveszély elhárítás, valamint ha a társasház érdekének érvényesítése válik szükségessé. A közös képviselő lehetőség szerint egyeztessen a számvizsgáló bizottság elnökével a sürgősség megítélésében.
5) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésről és elszámolásról e törvény 47-48. §-a alapján elkészített - előterjesztéseket. [Tt. 34.§.(2j]
A közös képviselő köteles határozati javaslatokat tartalmazó döntés-előkészítő írásbeli előterjesztést (jegyzőkönyv-tervezetet) készíteni, s azt egyeztetni a számvizsgáló bizottsággal. A közös képviselőnek és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírásával az írásbeli előterjesztést (a döntés-előkészítőjegyzőkönyv-tervezetet). A közös képviselő köteles közgyűlésre a határozati javaslatokat is tartalmazó írásbeli előterjesztést (döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezetet) készíteni. Ezt egyeztetés céljából megfelelő időben a számvizsgáló bizottság elnökének rendelkezésére kell bocsátani.
A közös képviselő és a számvizsgáló bizottság véleményeltérését a tervezetben rögzíteni kell, és a tulajdonosoknak kiküldendő előterjesztést a közös képviselőnek és a számvizsgáló bizottság elnökének alá kell írni, mellékelni kell a meghívóhoz. Amennyiben a számvizsgáló bizottság vagy működés képtelensége esetén egy tagja a tervezetre a kézhezvételt követő 5 napon belül nem reagál, úgy a közös képviselő köteles a döntés-előkészítőjegyzőkönyv-tervezetet a tulajdonosoknak megküldeni. Sürgős esetben az írásbeli előterjesztésről a közös képviselő a számvizsgáló bizottság elnökével köteles egyeztetni. Ezt követően a számvizsgáló bizottság a közgyűlésre alakítja ki álláspontját. A költségvetési terv tárgyalásakor először az egyedi ügyekben szükséges a döntéshozatal, majd ezt követően lehet a teljes költségvetési tervet jóváhagyni. Az áthúzódó kiadásokat költségnemenként kell betervezni. A felújítási munkákról való megalapozott döntéshez műszaki állapotrögzítő szakvéleményt, a kivitelezésről szóló döntések megalapozásához, az ajánlatok bekéréséhez legalább műszaki szakvéleményt kell kérni. A tartalmi követelményeket és az eljárási szabályokat a számviteli szabályzatban kell részletezni.
6) Amennyiben a közgyűlési meghívó kiküldését követően sürgős eset miatt szükségessé válik közgyűlési döntés, úgy az eredeti közgyűlés időpontjára külön meghívóval összehívható rendkívüli közgyűlés és határozatképesség esetén a napirendi pontok összevontan tárgyalhatok.
7) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éíg meg kell tartani. [Tt. 35. §. (1)]
8) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni. [Tt. 35. §. (2)]
A közös képviselő köteles egyeztetni a számvizsgáló bizottság elnökével a közgyűlés összehívását illetően és véleménye ismeretében dönt a közgyűlés összehívása kérdésében. Amennyiben nemleges a döntése, úgy a kezdeményező tulajdonostársakat köteles szóban vagy írásban értesíteni a kezdeményezés kézhezvételétől számított 5 napon belül.
Nem lehet kezdeményezni olyan napirenddel és okkal közgyűlés összehívását, amelyben érvényes határozatok születtek. Ebben az esetben a tulajdonostársak a SZMSZ 2. 8. pontban [Tt. 42. §.] foglaltak szerint járhatnak el.
Az SZMSZ, a házirend, "szakmai" szabályzatok módosításának kezdeményezése esetén meg kell jelölni, hogy közgyűlésen vagy írásbeli szavazás útján kívánják-e a döntéshozatalt.
Az indokolatlanul összehívott közgyűléssel kapcsolatos költségek és az okozott károk megtérítése a közgyűlés összehívását kezdeményező tulajdonosokat terheli.

3.1.4.2
A KÖZGYŰLÉS HATÉROZAT KÉPESSÉGE

1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársakjelen vannak. [Tt. 36. §. (1)]
2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. [Tt. 36. §. (2)]
A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható. [Tt. 34. §. (3)]

3.1.4.3
A MEGHATALMAZÁS SZABÁLYAI

1) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók. [Tt. 33. §. (3)]
2) A közgyűlésen a tulajdonostárs meghatalmazottal képviseltetheti magát. A meghatalmazást közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni és a közgyűlés elnökének át kell adni.
3) A meghatalmazást minden egyes közgyűlésre külön kell adni, feltüntetve abban, hogy mely határozati javaslatokra milyen szavazatot adhat le a meghatalmazott.
4) Amennyiben közeli hozzátartozók (tulajdonos és haszonélvező) közötti a meghatalmazás, tartós távollét esetén vagy ha szervezet képviselőjéről van szó, úgy a meghatalmazás lehet általános jellegű és visszavonásig érvényes.
5) A meghatalmazott a meghatalmazó utasításai szerint köteles eljárni,
6) A meghatalmazott nem járhat el, ha a szembenálló, vagy ellentétesen érdekelt fél önmaga, vagy olyan személy, akit ugyancsak ő képvisel.
7) A közgyűlés elnöke ellenőrzi, hogy a meghatalmazás megfelel-e az előírásoknak.

3.1.4.4
A MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS

1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. [Tt. 37. §. (1)]
2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezetiŹ működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik. [Tt. 37. §. (2)] Az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti időponthoz képest fél órával a megismételt közgyűlés összehívható. Ez érvényes arra az esetre is, ha határozatképtelenné válik a közgyűlés. Külön jegyzőkönyvet kell felvenni a határozatképtelen vagy azzá váló közgyűlésről, illetve a megismételt közgyűlésről a közgyűlés levezetésére vonatkozó szabályok szerint.
3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol Tt. a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható. [Tt. 37. §. (3)]
4) Amennyiben a megismételt közgyűlési meghívó kiküldését követően sürgős eset miatt szükségessé válik közgyűlési döntés, úgy a megismételt közgyűlés napjára eltérő időpont (óra) kezdéssel külön meghívóval rendkívüli közgyűlés hívható össze a sürgős eset napirendi pontjainak tárgyalása céljából. A határozatképességi szabályokat be kell tartani és a rendkívüli közgyűlésről külön jegyzőkönyvet kell felvenni.

3.1.4.5 A
KÖZGYŰLÉS LEVEZETÉSE

1) A közgyűlést a közös képviselő nyitja meg és a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető megválasztását követően a határozatképesség megállapítása, majd a két tulajdonostárs hitelesítő választása következik. Ezt követően a napirendek elfogadása, - vagy nem elfogadása - következik. Az elfogadott napirendi pontokat viszont a határozatképes közgyűlésnek meg kell tárgyalnia és a szükséges döntéseket meg kell hoznia. Ettől csak határozatképtelenség esetén lehet eltérni. A közgyűlés dönthet úgy is, hogy más sorrendben tárgyalja az elfogadott napirendeket.
2) A közgyűlést az előre kiküldött, majd elfogadott napirendi pontok alapján az elfogadott sorrendben kell levezetni.
3) A levezető elnök jogosult a szót megvonni attól a tulajdonostárstól, aki nem a napirendhez szól hozzá, vagy olyan magatartást tanúsít, amely a közgyűlést működésképtelen helyzetbe hozhatja. Amennyiben a szó megvonása nem jár eredménnyel, úgy felszólíthatja a rendet felborító tulajdonostársat a közgyűlésről (helyszínről) való távozásra, végső soron pedig a közgyűlést berekesztheti. A közgyűlésen egy tulajdonos napirendenként 2 alkalommal kérhet szót, alkalmanként a megszólalás időtartama maximum 3 perc.
4) Amennyiben a közgyűlésen olyan kérdések merülnek fel, amelyek nem a szavazásra előterjesztett napirendekhez kapcsolódnak, akkor szükség esetén ügyrendi szavazást kérhet a levezető elnök, és a döntésnek megfelelően vezeti tovább a közgyűlést.

3.1.4.6
A JEGYZŐKÖNYVEZÉS SZABÁLYAI

1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:
a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;
b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;
c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. [Tt 39. §. (1)]
2) A jegyzőkönyv alapja a tulajdonosoknak előre megküldött írásbeli előterjesztés (döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezet), mely tartalmazza az előző pontban leírtakat. Az írásbeli előterjesztésben (döntés-előkészítő jegyzőkönyv-tervezetben) szereplő információkon kívül a közgyűlésen elhangzottakból csak azokat a javaslatokat szükséges a jegyzőkönyvben rögzíteni, amelyek a döntéshozatalt alapvetően befolyásolták.
3) A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. [Tt. 39. §. (2)] Amennyiben valamelyik hitelesítő bármilyen oknál fogva nem írja alá a jegyzőkönyvet, úgy a többi jelenlévő tulajdonosnak kell a jegyzőkönyvet aláírásukkal hitelesíteni.
4) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. [Tt. 39. §. (3)]'
A közös képviselőnek a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. [Tt 39. §. (4)]
Jelen SZMSZ alapján a közös képviselő köteles a meghívó kiküldésének szabályai szerint a tulajdonosoknak a közgyűlési jegyzőkönyvet megküldeni.
A névre szóló közgyűlési határozatokat tartalmazó jegyzőkönyvet az érintett tulajdonosnak tértivevényes ajánlott levélként kell megküldeni vagy átadókönyv, illetve átvételi elismervény útján átadni.
A kifüggesztett határozatokból a személyes adatokat ki kell törölni.

3.1.4.7
A KÖZGYŰLÉSI HATÁROZATOK TARTALMI KÖVETELMÉNYEI

1) A közgyűlés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit. [Tt. 28,§.(2)]
2) A határozatokban rögzíteni kell minden olyan lényeges információt, adatot és tényt, amelyek egyértelművé teszik a feladatot és a végrehajtás körülményeit.
3) Az egyedi közgyűlési határozatokban rögzíteni szükséges a közös képviselő feladat- és hatáskörét, különösen a költségvetést érintő kérdesekben
4) A határozatokat minden évben új sorszámozással ellátva kell vezetni.
5) A jegyzőkönyvben a határozatoknál tulajdoni hányadok szerint kell rögzíteni az igen, nem, tartózkodott szavazatokat. .

3.1.4.8
DÖNTÉSHOZATALI (SZAVAZÁSI) SZABÁLYOK

1) Valamennyi tulajdonos hozzájárulása (aláírása) szükséges:
Az alapító okirat módosításához. [Tt. 10. §. (1)]
2) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. [Tt. 38. §. (1)] A szavazat csak tulajdoni egységenként (lakásonként, üzletenként) adható le.
3) Ha Tt. másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársaktulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. [Tt. 38. §. (2)]
4) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. [Tt. 38. §. (3)]
5) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbségű határozatok:
A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a Tt. 10. § (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. [Tt. 10. §. (3)]
A házirend a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben. [Tt. 26. §. (4)]
6) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 2/3-ös szavazattöbbségű határozatok: A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. [Tt. 25.§.(1)]
7) Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségü határozatok:
A szervezeti-működési szabályzat elfogadása [Tt. 14. §. (1)], módosítása [Tt. 15. §].
A 21. §. (2) bekezdésben [a 2. 5. 5) pontban] említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett munka alapján a lakás-megosztás, illetőleg lakás-összevonás miatt az alapító okiratot módosíthatja, ha a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. [Tt. 21. §. (3)]
8) A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább 2/3-os szavazattöbbségű határozatok:
Lakástakarékpénztári szerződés kötése.
9) A jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatok:
Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. [Tt. 60. §. (1)]
10) Speciális döntéshozatali szabályok:
A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. [Tt. 19.§.(1)]
Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. [Tt. 21. §. (1)]
A jelzálogjog bejegyeztetéséről szóló határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. [Tt. 30. §. (2)]
Pályázat esetén a kiírásnak megfelelő döntéshozatali szabályt kell alkalmazni.
Hitelfelvétel esetén a hitelt nyújtó pénzintézeti kiírásnak megfelelő döntéshozatali szabályt kell alkalmazni.
11) Szavazategyenlőség esetén meg kell ismételni a szavazást. Ha ismét szavazategyenlőség következik be, akkor az indítványt elvetettnek kell tekinteni.
12) Határozathozatal során az utolsó javaslatot kell feltenni szavazásra, s ha ez nem kerül elfogadásra, úgy mindig a sorban azt megelőző javaslatról kell dönteni.

3.1.5
Közgyűlési határozathozatal írásbeli szavazással

1) A Tt.-ben meghatározott eseteken kivül ás közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő felhivásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról ha számvizsgaló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében a tulajdonostársak írásban szavaznak. [Tt. 40. §. (1)]
2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapitásának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni. [Tt. 40. §. (2)]
3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően - írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal. [Tt. 40. §. (3)]

3.1.5.1
AZ IRÁSBELI SZAVAZÁS ÁLTALANOS SZABÁLYAI

1) Írásbeli szavazás tartható minden olyan ügyben, melyek nem tartoznak a kizárólag közgyűlésen tárgyalható napirendek közé. [SZMSZ 3. 1.3. pont]
2) Az írásbeli szavazást ^ közgyűlés összehívására, határozatképességére és döntéshozatalára vonatkozó szabályok szerint kell lebonyolítani.
3) Az írásbeli szavazás elrendeléséről a szavazás megkezdését megelőző legalább 1 nappal írásban értesíteni kell a tulajdonostársakat.
4) Az értesítő levélnek az alábbiakat kell tartalmaznia:
A döntéshez szükséges alapinformációkat, szükség esetén megjelölve a részletes információk beszerezhetőségének helyét.
A számvizsgáló bízottság véleményét.
Elkülönülten a határozati javaslat pontos szövegét.
A határozatképesség!' és döntéshozatali (szavazási) szabályokat.
A szavazatleadás módját, helyét.
A szavazás kezdő és befejező időpontját.
A szavazás eredményének megállapítási módját.
A dátumot, a közös képviselő aláírását.
5) Az írásbeli szavazás akkor érvényes és eredményes, ha a szavazásra előterjesztett ügyben - a kiírt határidőre - a határozati javaslatra írásban leadott szavazatok aránya megfelel a határozatképességre és döntéshozatalra vonatkozó, a társasházi törvényben (lásd SZMSZ 3. 1.4. 8. pontjában) meghatározott mértéknek.
6) Az írásbeli szavazás eredményét jegyzőkönyvben rögzítve a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnöke, vagy távolléte esetén egy tagja állapítja meg, két tulajdonos hitelesíti.

3.1.5.2
AZ IRÁSBELI SZAVAZÁS LEBONYOLITÁSÁNAK MÓDJAI

3.1.5.2.1
Listás szavazás

1) A társasház alapvetően listás (körözvény szerinti) szavazással bonyolítja le az írásbeli szavazást.
2) A szavazóíven szerepelnie kell:
A következő szövegnek:
"Alulírottak a szavazóíven történt X jellel és aláírásunkkal az alábbiak szerint szavazunk a túloldalon szereplő határozati javaslatról".
Albetét sorszám szerint a tulajdonosok nevének; címének (emelet; ajtó).
Az igen, nem, tartózkodik rovatnak.
A tulajdonos aláírása helyének.
3) A szavazóív hátoldalán fel kell tüntetni:
A döntéshez szükséges alapinformációkat, megjelölve szükség esetén a részletes információk beszerezhetőségének helyét.
A számvizsgáló bizottság véleményét.
Elkülönülten a határozati javaslat pontos szövegét.
A határozatképességi és döntéshozatali (szavazási) szabályokat.
A szavazatleadás módját, helyét.
A szavazás kezdő és befejező időpontját.
A szavazás eredményének megállapítási módját.
A dátumot.
a közös képviselőnek, valamint a számvizsgáló bizottság elnökének, távolléte esetén egy tagjának aláírását.
4) Az a tulajdonos, aki nem a társasházban lakik és levelezési (e-mail) címét írásban megadja és kéri, úgy a közös képviselő levélben köteles a tulajdonos költségére az írásbeli szavazásról szóló értesítőt, valamint a 3. 1. 5. 2. 2 pontban foglaltak szerint a szavazólapot részére elküldeni. A leadott és érvényes szavazatot a szavazóíven a közös képviselő rögzíti, két tulajdonos hitelesíti.

3.1.5.2.2
Szavazólapos szavazás

1) A társasház a közös képviselő döntése alapján egyedi esetekben szavazólapon bonyolítja le az írásbeli szavazást.
2) A szavazólapon és adott esetben a hátoldalán szerepelnie kell:
Az albetét sorszámnak.
A tulajdonosok nevének; címének (emelet; ajtó).
A következő szövegnek: Alulírott(ak) a szavazólapon történt X jellel és aláírásunkkal az alábbiak szerint szavazunk az alábbi határozati javaslatról".
Elkülönülten a határozati javaslat pontos szövegének.
Az igen, nem, tartózkodik rovatnak.
A dátumhelyének.
A tulajdonos aláírása helyének. A döntéshez szükséges alapinformációknak, megjelölve a részletes információk beszerezhetőségének helyét.
A számvizsgáló bizottság véleményét.
A határozatképesség! és döntéshozatali (szavazási) szabályokat.
A szavazatleadás módját, helyét.
A szavazás kezdő és befejező időpontját.
A szavazás eredményének megállapítási módját.
A dátumot.
A közös képviselőnek és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírását.
3) A leadott szavazat érvényességi feltételei:
A beérkezési határidőre a szavazólapot bizonyítható módon, postán feladták, e-mail-ben megküldték vagy a megjelölt helyen ill. személynek átadták. A szavazólap egyértelműen kitöltött és aláirt.
4) Az a tulajdonos, aki nem a társasházban lakik, és levelezési (e-mail) címét írásban megadja és kéri, úgy a közös képviselő levélben köteles a tulajdonos költségére a szavazásról szóló értesítőt, valamint a 3. 1. 5. 2. 2 pontban foglaltak szerint a szavazólapot részére elküldeni. A leadott és érvényes szavazatot a szavazóiven a közös képviselő rögzíti, két tulajdonos hitelesíti.

3.2
A KÖZÖS KÉPVISELŐ TEVÉKENYSÉGÉNEK SZABÁLYOZÁSA

3.2. 1
A közös képviselő funkciója

1) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. [Tt. 27.§.(1)]
2) Jelen SZMSZ alapján a társasház ügyintézését közös képviselő látja el.
3) Amennyiben a társasház intézőbizottságot kíván választani, vagy választ, akkor a Tt. előírásainak megfelelő SZMSZ-t kell készíttetni és elfogadni, legkésőbb az intézőbizottság megválasztását követő 60 napon belül.

3.2. 2
A közös képviselő hatás és feladatköre

1) A közös képviselő jogkörében eljárva köteles: [Tt. 43. §. (1)] a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek, b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást - ha egyéb intézkedésre nincs szükség - legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs. A közös képviselő csak jogkörében eljárva láthatja el feladatait. 2) A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg. [Tt. 3.§.(1)] 3) A közös képviselő - a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével - jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. [Tt. 50.§. (1)] Az építésügyi hatósági eljárásban- amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül - annak képviseletére az (1) bekezdésnek megfelelően a közös képviselő jogosult, azonban az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell. [Tt. 50.§. (2)] 4) Jelen SZMSZ-ben a Tt. 31. §-a alapján a közös képviselő felhatalmazást kap arra, hogy az elszámoló (éves rendes) közgyűlések közötti időszakban rendelje el szükség esetén a jelzálogjog bejegyzését a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonára.
5) Ha a jelzálogjog bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. [Tt. 32.§.(3)]
A jelzálog törlés kérése a földhivataltól a hátralékos tulajdonos feladata. A közös képviselő a törléshez szükséges engedélyt (8 napon belül) csak akkor adhatja ki, ha a hátralék (a tőke és járulékai) kiegyenlítésére a társasház bankszámlájára beérkezett az összeg.
6) A közös képviselő - ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni. [Tt. 48. §. (3)]
7) A költségvetési terv elfogadása esetén a költségnemenként meghatározott költségkereteken belül a közös képviselő jogosult döntéseket hozni. A közgyűlések közötti időszakban, a költségvetést és az egyedi határozatokat nem érintő kérdésekben a közös képviselő a számvizsgáló bizottság véleményének kikérését követően dönthet.
8) A külön tulajdonban történt meghibásodás elhárítása nem képezi a közös képviselő feladatát, kivéve a külön tulajdonon belül lévő közös tulajdonban történt meghibásodást.
9) A közös képviselő kötelessége a lakásokon belüli közös tulajdont érintő építkezések műszaki ellenőrrel történő ellenőriztetése, amit a lakás tulajdonosa köteles lehetővé tenni.
10) A társasház jelen SZMSZ-ben úgy rendelkezik, hogy a funkcionáló, ellenőrzést ellátó SZVB-t jelöli ki a közös képviselői, társasházkezelői tevékenység végezhetőségére vonatkozó hatósági bizonyítvány, mint igazolás bekérésére. Egyebekben a közös képviselői, társasházkezelői tevékenység végezhetőségére vonatkozó szabályokat a számviteli szabályzat közös képviselő munkarendjében kell, külön fejezetrészben részletezni. [Tt. 49. §. (1) - (6); 52. §. (1); 53. §. (3); 54. §. (1) - (5); 55. §. (1) - (2); 66. §.; 7/2009. (X. 2.) Korm. rend. 1.§ ]
11) A közös képviselő más, a jogszabályokban meghatározott feladatait, a betartandó eljárási szabályokat jelen SZMSZ megfelelő részei, valamint a számviteli szabályzat közös képviselő munkarendje fejezete [Tt. 14.§.(3) - (4); 15.§; 17.§.(3); 18.§.(1) - (3); 19.§.(2) - (3); 22.§.(5) - (6); 24.§.(3) - (4); 30. §. (3); 32. §. (1)] - (2); 42.§.(3); 43. §. (2) - (3); 44. §. (1) - (3); 45.§.(1) - (2); 46. §. (1); 59. §; 60. §. (3); 61. §; 67. §; íny 34/A. §] részletezi:
12) A közös képviselő jogkörében akkor jár el kellő gondossággal és teszi meg a szükséges intézkedést, ha maradéktalanul végrehajtja az SZMSZ-ben, a számviteli szabályzatban foglalt ügykezelés eljárási szabályait. Ha bizonyítható módon nem kellő gondossággal jár el és ebből adódóan kár éri a társasházat, akkor azt részben vagy egészben a közgyűlés határozata szerint köteles megtéríteni.
13) A közös képviselőt a Tt.-ben és SZMSZ-ben, házirendben foglalt (felsorolt) feladatok ellátásáért munkadíj, illetve készkiadás (költségtérítés) illeti meg, melyet minden évben a költségvetési terv állapit meg. A munkadíj és készkiadás költsége a társasház rendes működésére vonatkozik. Rendkívüli feladatok (pl. rendkívüli közgyűlés, írásbeli szavazás, pályázat, stb.) ellátása esetén a munkadíjat és költségeket a társasház külön számla alapján egyenlíti ki.

3.2.3
A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának megszervezése és a háttér szolgáltatások biztosítása

A közvetlen üzemeltetési feladatok ellátásának (házgondnok, takarító, stb.) és a háttérszolgáltatások (gyorsszolgálat, karbantartók, épületbiztosítás, közművek, stb.) megszervezése, biztosítása a közös képviselő feladata. Szükség esetén a számviteli szabályzatban lehet rögzíteni a feladataikat, az eljárási szabályokat. A közreműködők nevét, főbb tevékenységét és telefonszámát a faliújságon ki kell függeszteni.

3.3
A SZÁMVIZSGÁLÓ BIZOTTSÁG (SZVB) MŰKÖDÉSE

3.3.1
Az SZVB funkciója

1) Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. [Tt. 27.§ (2)]
2) A számvizsgáló bizottság az SZMSZ-ben meghatározott ellenőrzési jogkörrel rendelkezik, nem adhat utasítást, feladatot, megbízást a közös képviselőnek. Az ellenőrzések tapasztalataira fel kell hívni a közös képviselő figyelmét, és amennyiben a jogosnak vélt intézkedést elmulasztja, úgy a közgyűléshez fordulhatnak.
3) A közös képviselő jogkörében eljárva történő intézkedését csak a közgyűlés változtathatja meg. Ha a közös képviselő jogkörét meghaladóan intézkedett és a számvizsgáló bizottság észrevételezése alapján nem korrigál, úgy a számvizsgáló bizottság rendkívüli közgyűlés összehívását kezdeményezheti a közös képviselőnél, s ha ennek nem tesz eleget, akkor a számvizsgáló bizottság hívhatja össze.

3.3.2
Az SZVB hatás - és feladatköre, munkarendje

1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva: [Tt. 51. §. (1)]
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselő díjazására,
d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
2) A számvizsgáló bizottság ellenőrző funkciót tölt be, véleményezési - javaslattételi jogköre van. Meghatározott kérdéskörökben a társasházi törvény vagy a szervezeti- működési szabályzat felhatalmazása alapján intézkedési - döntési jogkörrel rendelkezik, melyek az ellenőrző funkcióhoz kapcsolódhatnak. Nem terjed ki a hatásköre a közös képviselő utasítására, feladatok, megbízások adására.
3) Az SZVB feladatait a társasház SZMSZ-e, házirendje, számviteli-, illetve tűzvédelmi szabályzata előírásai szerint végzi.
4) A legalább egy elnökből és két tagból álló számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; [Tt. 27.§,(3)]
A társasház legalább 3 fős számvizsgáló bizottságot választ a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. A számvizsgáló bizottságnak nem lehet tagja a közös képviselő és közeli hozzátartozója, valamint 18 év alatti személy.
5) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. [Tt. 51. §. (2)]
6) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg. [Tt. 51. §.(3)]
7) A Számvizsgáló Bizottság testületi ülésen gyakorolja jogkörét, látja el feladatait.
8) A Számvizsgáló Bizottság határozatképes, ha a tagok több mint fele jelen van. Szavazategyenlőség esetén az elnök szavazata dönt.
9) Amennyiben a számvizsgáló bizottság működésképtelenné válik, úgy egy tagja jogosult a számvizsgáló bizottságra vonatkozó feladatok ellátására a közgyűlés megfelelő döntéséig.
10) A számvizsgáló bizottsági üléseket megfelelően dokumentálni kell (jegyzőkönyv, emlékeztető a döntésekről, állásfoglalásokról).
11) A személyesen végzendő ellenőrzések időpontját és tartalmát a megfelelő körülmények, és a jó előkészítés érdekében legalább 5 munkanappal korábban jelezni kell a közös képviselőnek mind az ügyintézés, mind a pénzforgalom ellenőrzése tekintetében. Az ellenőrzés helyszíne az iratok őrzésének helye, az ellenőrzésről számítógépes szövegszerkesztéssel jegyzőkönyvet célszerű felvenni, vagy emlékeztetőt kell készítenie a közös képviselőnek, melyet az SZVB részéről ellenőrző tag vagy az elnök írja alá. Az ügyintézés ellenőrzése az iratok megtekintésével, szóbeli és/vagy írásbeli tájékoztató kérésével történhet. Az írásbeli tájékoztató elkészítési határidejéül minimum 5 munkanapot kell adni.
12) A pénzforgalom havi ellenőrzésének alapdokumentációja a naplófőkönyv kivonat, a közös költség fizetést bemutató táblázat, melyeket 2 pld.-bán minden hónapot követő hónap - legkésőbb 20. napjáig a közös képviselő az SZVB elnökének átadja vagy tértivényes levélben, megküldi. Ezt követően az SZVB eldönti, hogy a tárgyhóra milyen ellenőrzési módszert (listás, szúrópróba szerint, tételes) választ.
13) A számvizsgáló bizottság működéséhez szükséges technikai és személyi feltételeket (helyiség, számítógép, jegyzőkönyvvezető) igény szerint a közös képviselő biztosítja a társasház költségére.
14) A számvizsgáló bizottság munkájának segítésére testületi döntés alapján, az abban meghatározott feladatokra és időtartamra a közös képviselő köteles külső szakértővel megbízási szerződést kötni.
15) Egyebekben a Számvizsgáló Bizottság, az SZVB elnöke, az SZVB tagjai közötti munkamegosztás részletes szabályait jelen SZMSZ megfelelő fejezetrészei (pontjai), illetőleg a számviteli szabályzat tartalmazza.

3.3.3
Az SZVB elnökének feladat és hatásköre

1) Az operatív feladatokat az SZVB elnöke látja el.
2) SZVB ülés összehívása (szóban vagy írásban).
3) Az SZVB részéről tartja a kapcsolatot a közös képviselővel, szükség esetén gazdasági ügyintézőjével (könyvelővel), gazdasági ellenőrzést segító személlyel (a továbbiakban: GESZ).
4) Az ügyintézéssel kapcsolatosan felmerülő panaszokat a közös képviselővel egyezteti. Ha ez nem vezet eredményre, akkor szükség esetén kezdeményezi a közgyűlés összehívását.
5) Sürgős esetben összehívandó közgyűlés kérdésében a közös képviselővel egyeztet.
6) Aláírja:
-a döntés-előkészítő jegyzőkönyvtervezetet, SZVB ülésekről az emlékeztetőt,
-az írásbeli szavazás eredményét rögzítő jegyzőkönyvet,
-a közös képviseletre a megbízási szerződést,
-a számviteli, illetve a tűzvédelmi szabályzatot,
-a selejtezési jegyzőkönyvet.

3.3.4
A számvizsgáló bizottság működésképtelensége esetén követendő eljárási szabályok

1) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban a Tt. 51. § (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el. [Tt. 51. §. (4)]
2) Amennyiben a társasház nem tud Számvizsgáló Bizottságot választani, úgy jelen SZMSZ alapján a számvizsgáló bizottság ellenőrzési jogkörét és a Tt. 51. § (1) bekezdésben foglalt feladatokat a rendes évi közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs (számvizsgáló) látja el. Ez a felhatalmazás lehet visszavonásig (felmentésig) érvényes. Ebben az esetben, ahol a Tt., illetőleg SZMSZ rendelkezése számvizsgáló bizottságról szól, ott számvizsgálót kell érteni.
3) Amennyiben a számvizsgáló bizottság bármilyen oknál fogva nem képes ellenőrzési jogkörét és feladatait ellátni, úgy jelen SZMSZ megfelelő fejezetrészei (pontjai), illetőleg a számviteli szabályzat tartalmazza a részletes eljárási szabályokat.
4) Ha a Tt. 51. § (1) bekezdés szerinti feladatok ellátása számvizsgáló bizottság vagy a Tt. 51. §. (4) bekezdésben említettek szerint felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható, e feladatok ellátásával a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja. [Tt. 51. §.(5)]
Amennyiben nem biztosítható a tulajdonostársak által a gazdálkodás ellenőrzése, úgy jelen SZMSZ-ben a közös képviselő felhatalmazást kap arra, hogy a társasház érdekeit, figyelembevevő szerződést kössön regisztrált mérlegképes könyvelővel a Tt. 51. §. (1) bekezdésben foglaltak ellátására. Ezt a szerződést a rendes évi közgyűlésig terjedő időszakra kötheti, melyen a közgyűlésnek döntenie kell a szerződés véglegesítéséről.

3.3.5
A gazdasági ellenőrzés segítése

1) A Tt. 51/A-B pontjainak rendelkezései alapján, mivel jelen SZMSZ elfogadásának időpontjában a társasház közös képviselője rendelkezik társasházkezelői szakképesítéssel és megfelel a Tt. 5255. § szerinti feltételeknek, ezért a társasház nem vesz igénybe gazdasági ellenőrzést segítő személyt (a továbbiakban: GESZ).
2) A számvizsgáló bizottság vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak bármikor kezdeményezhetik GESZ igénybevételét. Ebben az esetben regisztrált mérlegképes könyvelő kiválasztása, a megbízási szerződés tartalmának meghatározása az SZVB vagy a kezdeményező tulajdonostársak hatásköre, döntésük alapján a megbízási szerződést a közös képviselő írja alá. A munkakapcsolatot a GESZ-szel az SZVB elnöke vagy a kezdeményező tulajdonostársak által kijelölt személy tartja.
3) A részletes szabályokat a társasház számviteli szabályzatában kell meghatározni. .

3.4
ESETI BIZOTTSÁG LÉTESlTÉSE

A társasház egyes feladatok döntés előkészitése céljából közgyűlési határozattal létrehozhat bizottságot.

4
GAZDALKODÁSI SZABÁLYOK

4.1
A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY RENDELKEZÉSEI A SZABÁLYOZÁSRA, A KÖLTSÉGVETÉSRE ÉS AZ ELSZÁMOLÁSRA

1) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: [Tt. 24.§.(2)]
a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját,
b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait,
c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - Tt. rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait,
d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembe vételével - a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait.
2) A közös képviselő a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: [Tt. 47.§.]
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
3) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő éves elszámolása tartalmazza: [Tt. 48.§.(1)]
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezetiŹ működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve, d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének
feltüntetésével-, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
4) A számviteli szabály szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő köteles az éves elszámolást elkészíteni.

4.1.1
A közös tulajdon fenntartás terheiért való felelősség szabályai

1) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. [Tt. 3,§.(3)]
Jelen SZMSZ alapján a társasház egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak külön tulajdonuk m2-e (aránya) szerint felelnek, figyelemmel jelen SZMSZ-ben foglalt költségviselési és költség felosztási szabályokra.
A Ptk -bán foglaltak szerint, ha a társasház tartozását nem egyenlíti ki, akkor szükség esetén az egyszerű kezesek, a tulajdonostársak mindaddig sortartási kifogást emelhetnek, amíg e tartozás nem minősül behajthatatlannak.
Amennyiben a követelés a Társasháztól behajthatatlan, úgy a jogosult jogerős bírósági ítélet alapján lefolytatott végrehajtási eljárásban érvényesítheti követelését a tulajdonostársakkal szemben az SZMSZ-ben meghatározott mérték szerint.
2) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. [Tt. 24.§.(1)]
Jelen SZMSZ megfelelő részei tartalmazzák a közös költség viselés és felosztás szabályait.
3) Amennyiben a külön tulajdonnak több tulajdonosa van, akkor egyetemlegesen felelnek a közös költség hozzájárulás fizetéséért.

4.2
BEVÉTELI FORRÁSOK

A közös költségek fedezetét alapvetően a tulajdonosok befizetéseinek kell biztosítani.
1) A havi rendszeres közös költség előleget, mely tartalmazza az éves költségvetésben meghatározott felújítási célú előtakarékoskodás összegét is a tulajdonosok átutalással vagy a rendelkezésükre bocsátott csekkel előre fizetik be, legkésőbb minden tárgyhó 20-i beérkezési határidővel. Kivételes esetben a közös költség a házipénztárba készpénzzel is befizethető.
2) A társasház rendszeres felújítási célú előtakarékoskodást folytat.

4.2.1
A közös képviselő feladatai a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében

A közös képviselő köteles levélben és /vagy szóban felszólítani azt a tulajdonost, akinek - a nyitó egyenlegét is figyelembe véve - 2 havi közös költség előleg összegének megfelelő fizetési elmaradása keletkezett. Amennyiben a felszólítás eredménytelen, a következő eljárást kell alkalmazni: 1. Ügyvédi fizetési felszólítás. 2. közreműködésével fizetési meghagyás kibocsátás iránti kérelem benyújtása, ellentmondás esetén ügyvéd megbízása bírósági eljárásra, illetve bírósági végrehajtásbeli képviseletre 3. Három hónapnak megfelelő közös költség hátralék esetén jelzálogjog bejegyzés kezdeményezése a földhivatalnál a hátralék megfizetésének biztosítása érdekében. Azon hátralékos tulajdonosokkal, akik hátralékuk részletekben történő megfizetését kezdeményezik, az SZVB egyetértésével a közös képviselő részletfizetési megállapodást köthet, azonban a késedelmi kamatokat nem engedheti el. A hátralék behajtásával kapcsolatos költségek a hátralékost terhelik.

4.3
KÖLTSÉGFELOSZTÁSI SZABÁLYOK

A közös költség viselése szabályainak kialakításánál alapelv, miszerint a teherviselést a szolgáltatásokhoz, az épület tényleges igénybevételéhez, használatához igazítsa, igazságos legyen és szolgálja a gazdálkodás biztonságát, biztosítsa a szavazati jog és a költségviselés mértékének összhangját.

4.3.1
Általános költségfelosztási szabályok

1) A közös költséget, jelen SZMSZ-ben foglalt eltérésekkel a tulajdonostársak külön tulajdonuk m2 arányában viselik.
2) A mellék vízmérő órával rendelkező tulajdonostársak külön fogyasztásuk víz- csatorna díját közvetlenül fizetik a szolgáltatóknak. Közülük azok, akik kizárólagosan használnak közös tulajdonban lévő WC-t, az arra felszerelt mellékvízmérő órán mért vízfogyasztás víz-csatorna díjat a közös képviselő elszámolása alapján a társasháznak fizetik. A mellék vízmérő órával nem rendelkező tulajdonostársak a közös-, és mellékvízmérőn mért fogyasztással csökkentett vízfogyasztásának víz-csatorna díját külön tulajdonuk m2 arányában viselik.
3) A vonatkozó jogszabályi rendelkezések alapján közgyűlés dönt a távfűtés elszámolási szabályairól. .

4.3.2
Egyéb költségviselési - felosztási és elszámolási szabályok

1) Egyes költségek (például késedelmi kamat, postai közreműködői díj, ügyvédi költség hátralék behajtása esetén, illeték, jelzálogjog bejegyzés és törlés valamennyi költsége, másolás, eljárási és közjegyzői díjak, házirendben foglalt esetekben, stb.) egyedileg terhelik a költséget okozó tulajdonost, melyeket többlet közös költség hozzájárulásként kell megállapítani és elszámolni. .
2) A közgyűlés határozatával a külön befizetés és az erre vonatkozó költség felosztásának módját (pl. albetétre, lakók létszámára, stb.), valamint az egyedi közös költségviselést meghatározhatja.
3) Többlet közös költség hozzájárulást fizetnek azok a tulajdonosok, akik a közös tulajdon többlethasználata miatt többletköltségeket okoznak, illetőleg a közös tulajdont részben vagy kizárólagosan tartósan használják. Erről a közgyűlés dönt, általában a költségvetés elfogadásakor.
4) Amennyiben közgyűlési döntés alapján a társasház szervezésében történik külön tulajdont érintő valamilyen munka elvégzése, akkor közgyűlési határozattal kell megállapítani a költségek felosztását, a fedezet biztosításának módját.

4.3.2.1
A KÖZMŰDÍJAKRA VONATKOZÓ KOMPENZÁCIOS JÓVÁIRÁSSAL KAPCSOLATOS ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

Az egyes tulajdonosok kompenzációs összegeinek elszámolása, "jóváírása" a közművek, illetve a Díjbeszedő által kibocsátott és a társasház által ténylegesen kiegyenlített számla alapján történik. A kompenzációs összeg azt a költségnemet csökkenti, amelynek számlaértékéből a jóváírás ténylegesen levonható.

4.3.2.2
A PÉNZKEZELÉS, AZ ÁTUTALÁSOK, KIFIZETÉSEK TELJESITÉSÉNEK SZABÁLYAI

A társasház pénzforgalma alapvetően banki befizetéssel és átutalással történik. Kivételesen a közös költség a házi pénztárba is befizethető és készpénzes számlák is kifizethetők a házi pénztárból. A házi pénztárat a közös képviselő vezeti, amiről havi pénztárjelentést készít. Utalványozás előtt a Számvizsgáló Bizottság elnökének be kell mutatni a 200. 000,- Ft feletti számlákat, kivéve a közüzemi számlákat. A közös képviselő törekedjen arra, hogy havi átutalási rendszerben állandó megbízással kerüljenek a rendszeres szolgáltatási díjak kifizetésre, lehetőség szerint a hónap második felében. Megvalósulás esetén havonta, a tárgyhót követő hó 15-ig ellenőrizze az utalás tényét, és elmaradása esetén intézkedjen az átutalásra.

4.3.2.3
ELJÁRÁSI SZABÁLYOK FEDEZETHIÁNY ESETÉN

Átmeneti fedezethiány esetén elsősorban az üzemeltetést közvetlenül befolyásoló szolgáltatások díját kell kifizetni. A gazdálkodás egyensúlyának helyreállítását követően pótolni kell a rendszeres átutalási megbízásoknál elmaradt díjfizetést. Két hónapot meghaladó fedezethiány esetén közgyűlést kell összehívni, és módosítani kell a költségvetést.

4.3.2.4
TULAJDONOST TERHELŐ KÉSEDELMI KAMAT ELSZÁMOLÁSA

Az a tulajdonos, aki befizetési kötelezettségének határidőre nem tesz eleget, köteles késedelmi kamatot fizetni a tulajdonostársaknak.
A késedelmi kamat mértéke évi 20%.
Az éves elszámolás során, év végi forduló nappal a késedelmi kamat, mint befizetési kötelezettség (többlet közös költség hozzájárulás) megállapítása az elszámoló közgyűlés hatásköre. A késedelmi kamatszámítást a közös képviselő végzi el, és a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve készíti elő a határozati javaslatokat.
Egyebekben a késedelmi kamattal kapcsolatos részletes szabályokat a társasház számviteli szabályzatában kell megállapítani.

4.3.2.5
MELLÉKVIZMÉRŐ ÓRÁVAL KAPCSOLATOS ELJÁRÁSI SZABÁLYOK

1) A mellékvízmérők állását a gondnok által közölt időpontig le kell adni a gondnoknak, aki azt feljegyzi és a tulajdonos távolláte esetán a leolvasóval közli.
2) A gondnok négyhavonta ellenörzi a mellékvizmérők állását.
3) Ha a számla a mellékvizmérő órára vonatkozóan fogyasztást nem tartalmaz, úgy kiegyenlítés elött a közös képviselő ellenőrizze a mellékvízmérő órák működését. Ha nem működik, úgy kell tekinteni, hogy a tulajdonosnak nincs mellékvizóraja.
4) A mellékvizmérő óra cseréjét be kell jelenteni a Fövárosi Vizműveknél. Csere vagy hitelesités esetén a mellékvízmérő plombáját csak a gondnok jelenlétében szabad eltávolítani, amikor a merő állását is jegyzőkönyvezni kell.
5) Amennyiben a mellékvízmérő óra meghibásodik, úgy a korábbi időszak fogyasztásának megfelelő viz és csatornadíj költséget kell az érintett tulajdonosnak fizetnie.
6) Ha a tulajdonos nem, vagy késve teljesiti a közművek felé a fizetési kötelezettségét, úgy a késedelmi kamatszámítás szabályai szerint (lásd elöző pont) kiszámolt összeg terheli a külön tulajdont.
7) A bekötési vízmérökön mért vízfogyasztásból közös célú fogyasztásnak kell tekinteni az alabbiakat:
takaritáshoz, locsoláshoz felhasznált vízmennyiség, fűtési hálózat feltöltésének a vizigénye, esetleges a közös tulajdoni részben történt csőtörés okozta vizelfolyás. Ennek fizetése a külön tulajdon m2 alapján történik. Ennek az un. technikai vizdijnak a mértékéről az évi költségvetési terv elfogadásakor a közgyűlés határoz.
8) Amennyiben a tulajdonostárs, vagy a Vizművek Rt. a mellékvizmérőre vonatkozó közüzemi szerzodést felmondja, a számlázás törlésének idopontjától a mellékvizmérővel nem rendelkező lakásokra vonatkozó előírás szerinti közös költséget köteles fizetni.
9) A mindenkor érvényes kormányrendelet értelmében a mellékvizmerő fogyasztására vonatkozóan a Vizművek Rt-vel - a fogyasztás külön számlázása céljából, - a mellékvizórára közüzemi szerződést kötött tulajdonostársnak kötelező elvégeztetni saját költségükre a vizóra időszakos hitelesitését, vagy cseréjét, és a szerelés hitelesitését.

4.3.2.6
A TULAJDONOSOKAT TERHELŐ (KÖZÖS KÖLTSÉGET NEM KÉPEZŐ) KIADÁSOK

1) Külön tulajdoni rész meghibásodása elháritásának - a társasház által kifizetett - költsége.
2) Egyedileg igenyélt másolás költsége.
3) Hibaelhárítás utáni helyreállitás költsége, amennyiben a biztosítási díjat az érintett kivánja felvenni.

AZ SZMSZ ÉS HÁZIREND HATÁLYBALÉPÉSE

A társasház a 2011. december 29.-ig megtartott írásbeli szavazás utján a 13/2011 (12. 30.) sz. határozatával, 6074/10.000 tulajdoni hányad igen, 0/10.000 tulajdoni hányad nem, 161/10.000 tulajdoni hányad tartozkodott szavazattal 2012. januar 1,-i hatállyal elfogadta az SZMSZ-t, egyuttal hatályát vesztette a korábban elfogadott SZMSZ. A gazdalkodással, elszámolással kapcsolatos szabályokat a tárgyévet megelözően lehet az SZMSZ módositásával változtatni és teljes elszámolási (gazdálkodási) évre vonatkozhat.

6
RENDELKEZŐ RÉSZ

1) A Tt. hatálybalépése elött keletkezett körülményre alapitott igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbirálni. [Tt. 63.§.(1)]
2) A törveny hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapitó okiratának a Tt. kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe Tt. rendelkezése lép. [Tt. 63.§.(2) ]
3) A társasház 2005. januar 1. napján hatályba lépett SZMSZ -e az akkor hatályos Tt. 62. § (1) bekezdése alapján hatálytalanitotta az alapitó okirat E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., R. fejezet rendelkezéseit az SZMSZ-ben történt szabályozás miatt, egyuttal hatályát vesztettek mindazok a közgyűlési határozatok, amelyek korábban a társasház működési szabályaira vonatkoztak. A társasház tulajdonosai ezen módositással tartjak magukra nézve érvényesnek a jelen, módositásokkal egységes szerkezetbe foglalt SZMSZ alapján is a Budapest, 1974. június 28.-án kelt alapitó okiratukat. A Tt. 63. § (2) bekezdése alapján az alapitó okirat ennek (vagyis fentieknek) megfelelő kijavitását az alapitó okiratnak egyéb okból első izben törtenő módositása során kell elvégezni.
4) Az SZMSZ és HÁZIREND hatálya kiterjed, illetöleg előirásainak betartása kötelező érvényű a tulajdonosokra, mindazon személyekre (szervezetekre), akik (amelyek) a társasházban állandó jelleggel laknak, dolgoznak, valamely lakónál ideiglenesen tartozkodnak, látogatoba vagy más céllal a társasház, a lakóépület területére belépnek.
5) Jelen szabályzat elfogadásával a tulajdonostársat terhelő kötelezettség, hogy a velük együtt lakó személyek, valamint azok, akiknek lakásuk használatát átengedték, a külön tulajdonukat megillető birtoklás, használat, hasznok szedése és rendelkezési joguk gyakorlása során ne sértsék a többi tulajdonostársnak, illetve lakónak a dologhoz fűzödő jogát és törvényes érdekeit.
A 13/2011. (12. 30.) sz. határozatával a közgyűlés felhatalmazta a közös képviselőt a szervezeti-működési szabályzat aláírására és Dr. Kaszala Andrea ügyvédet az ellenjegyzésre és a földhivatali képviseletre.

A fenti SZMSZ-t Budapesten, 2011. december 30.-án ellenjegyzem:

Dr. Kaszala Andrea
ügyvéd 1102 Budapest, Körösi Csoma sétány 4. I/3.
Tel: 433-4291

A Szervezeti és Működési Szabályzat nyomtatható formában

Szervezeti és Működési Szabályzat

Menű

Óbuda 113. sz. Társasház Budapest, 1036 Pacsirtamező utca 45-47

Szervezeti - Működési Szabályzat

Menű

Óbuda 113. sz. Társasház
Budapest, 1036 Pacsirtamező utca 45-47